Qué debes revisar antes de comprar un piso para reformar

Comprar un piso para reformar en Madrid puede ser una gran inversión si se analiza con criterio. A lo largo de los años, hemos visto cómo un buen estudio previo evita sorpresas y garantiza la rentabilidad de la compra.

Y es que, dada nuestra amplia experiencia en reformas en Madrid, sabemos que revisar ciertos aspectos antes de comprar, marca la diferencia entre un proyecto exitoso y uno lleno de imprevistos.

En esta guía encontrarás una checklist completa con lo que debes revisar antes de comprar un piso para reformar a la hora de evaluar un inmueble y tomar la mejor decisión.

1. Revisión estructural del inmueble

El estado estructural determina la seguridad, el coste de la reforma y las posibilidades reales de redistribución. En edificios antiguos de Madrid es habitual encontrar forjados debilitados o elementos que requieren refuerzo.

1.1. Vigas, pilares y muros portantes

• Revisa grietas, fisuras y desplazamientos visibles en paredes y techos.
• Confirma con un técnico qué muros son estructurales antes de pensar en derribos.
• Evalúa si se han hecho reformas anteriores sin supervisión profesional, ya que pueden haber afectado a la estabilidad.

1.2. Forjados y nivelación del suelo

• Los crujidos o desniveles al caminar pueden indicar problemas en la estructura.
• Comprueba si hay zonas hundidas o deformaciones visibles.
• Ten en cuenta que una nivelación completa puede aumentar significativamente el presupuesto de la reforma.

1.3. Humedades, filtraciones y cubiertas

• Manchas en techos o paredes suelen señalar problemas de impermeabilización o filtraciones desde viviendas superiores.
• En viviendas cercanas a la azotea, revisa si hay registros de arreglos recientes en la cubierta.
• Las humedades recurrentes pueden implicar intervenciones más complejas y costosas.

2. Instalaciones: electricidad, fontanería y gas

Evaluar las instalaciones es uno de los apartados esenciales dentro de qué revisar antes de comprar un piso para reformar, ya que determinarán tanto el presupuesto como la seguridad y el confort futuros. Un análisis detallado del sistema eléctrico, la fontanería o el estado de la calefacción permite prever trabajos imprescindibles y evitar costes inesperados.

2.1. Estado del sistema eléctrico

• Comprueba el cuadro eléctrico: si es muy antiguo o presenta fusibles en lugar de magnetotérmicos, habrá que sustituirlo.
• Verifica si existen líneas independientes para iluminación, enchufes, electrodomésticos y climatización.
• Evalúa el estado del cableado: instalaciones obsoletas pueden no soportar el consumo actual de un hogar moderno.

2.2. Fontanería y tuberías

• Tuberías de hierro o plomo deben renovarse por completo por seguridad y salubridad.
• Localiza humedades en baños, cocinas o zonas contiguas a bajantes, ya que pueden indicar fugas internas.
• Comprueba la presión del agua y la antigüedad de las instalaciones, especialmente en edificios antiguos.

2.3. Calefacción, gas natural y ACS

• Revisa el tipo de sistema instalado (individual, central, eléctrico, gas natural) y su eficiencia.
• Confirma la antigüedad de la caldera y su última inspección obligatoria.
• Valora si el sistema actual se adapta a tus necesidades o si será necesario sustituirlo por uno más eficiente.

3. Distribución y posibilidades de reforma

Una de las mayores ventajas de reformar un piso es poder rediseñar la distribución y adaptarla a tus necesidades y estilo de vida, pero no siempre todo es técnicamente posible.

Es esencial comprobar si las ideas que tienes en mente se ajustan a la estructura del edificio y a la normativa vigente. Analizar este punto a la hora de qué revisar antes de comprar un piso para reformar, evita limitaciones y permite planificar una reforma verdaderamente viable.

3.1. Muros que se pueden derribar

• Los muros portantes requieren proyecto técnico y refuerzo, lo que incrementa el coste y los plazos.
• Consulta la estructura antes de plantear una cocina abierta, un salón diáfano o la unión de estancias.
• No te fíes solo del plano: una visita técnica permitirá confirmar qué tabiques pueden modificarse sin riesgo.

3.2. Normativa de ventilación y ubicación de baños

• Los baños y cocinas deben cumplir la normativa de ventilación, ya sea mediante patio interior o sistemas mecánicos.
• Mover un baño sin acceso a bajante puede requerir bombeo o soluciones especiales, con mayor coste y mantenimiento.
• Es importante validar estas decisiones con un profesional antes de comprar el piso si tu idea pasa por cambiar baños o cocina de sitio.

3.3. Altura útil y falsos techos

• Comprueba si la altura permite instalar aire acondicionado por conductos o iluminación técnica empotrada.
• En edificios antiguos, los techos altos son una ventaja estética, pero pueden complicar la climatización si no se planifica correctamente.
• Valora si te interesa mantener la altura original o bajar techos para integrar instalaciones.

4. Luz natural, aislamiento y eficiencia energética

El confort y el consumo energético dependen directamente de la orientación, la entrada de luz y el aislamiento de la vivienda.

4.1. Orientación del inmueble

• Sur: máxima luminosidad y calor solar, ideal para estancias principales.
• Norte: luz más estable y uniforme, con menos calor directo.
• Este/Oeste: variaciones marcadas según la hora del día, algo a considerar en dormitorios y salones.

4.2. Ventanas y carpinterías

• Carpintería antigua casi siempre implica sustitución si se busca confort térmico y acústico.
• En zonas ruidosas de Madrid, como calles con tráfico o zonas de ocio, es imprescindible un buen aislamiento acústico.
• Valora soluciones con doble o triple acristalamiento y rotura de puente térmico.

4.3. Certificado energético

• Los pisos con calificaciones E, F o G deberán mejorar aislamiento, ventanas y climatización para ser eficientes.
• Una reforma integral es el momento ideal para optimizar la energía y reducir facturas a largo plazo.

5. Estado del edificio y comunidad

No solo compras un piso: compras el edificio y la comunidad en la que se integra. Ambos influyen en el valor y en el mantenimiento futuro.

5.1. ITE y mantenimiento del edificio

• Comprueba si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y con qué resultado.
• Revisa si hay informes de patologías, grietas importantes o problemas estructurales.

5.2. Derramas y actas recientes

• Solicita actas de las últimas juntas de propietarios para conocer obras recientes o pendientes.
• Las derramas aprobadas o previstas afectarán a tu presupuesto global.

5.3. Ascensor y accesibilidad

• La existencia de ascensor o la posibilidad de instalarlo es clave para la revalorización del inmueble.
• Los accesos sin barreras arquitectónicas son un valor añadido, especialmente a medio-largo plazo.

6. Revisión legal del inmueble

La parte legal también forma parte esencial de la checklist: qué revisar antes de comprar un piso para reformar. Verificar que la información del catastro coincide con las escrituras, identificar ampliaciones no registradas o revisar si el edificio tiene algún nivel de protección arquitectónica evitará complicaciones más adelante.

6.1. Coherencia entre escritura, catastro y realidad

• Comprueba metros útiles, construidos y elementos anexos (trasteros, terrazas, patios).
• Detecta posibles cerramientos o ampliaciones no registradas que puedan requerir legalización.

6.2. Protección arquitectónica

• En edificios protegidos, las intervenciones sobre fachada, carpinterías exteriores o elementos singulares están limitadas.
• Consulta el grado de protección antes de planear cambios visibles desde el exterior.

6.3. Licencias de obra necesarias

• Las reformas integrales necesitan licencia de obra mayor, proyecto técnico y dirección facultativa.
• Infórmate de plazos y tasas municipales para planificar bien el calendario de la reforma.

7. Presupuesto realista y costes ocultos

Comprar un piso económico no siempre significa que la operación sea barata. El coste real debe incluir tanto la reforma como los imprevistos.

7.1. Coste total: compra + reforma + imprevistos

• Reserva al menos un 10–15% para gastos inesperados (estructura, instalaciones, etc.).
• Una reforma integral en Madrid suele comenzar entre 700 y 900 €/m², dependiendo del estado inicial y las calidades.

7.2. Plazos de ejecución

• Una reforma integral puede durar de 3 a 7 meses según complejidad, permisos y disponibilidad de materiales.
• Ten en cuenta también el tiempo de gestión de licencias y posibles retrasos.

8. Entorno, ruido y calidad de Vida

El entorno también forma parte importante de qué revisar antes de comprar un piso para reformar, ya que factores como ruido, servicios cercanos, movilidad o la convivencia en la comunidad pueden influir tanto en tu experiencia de vida en el día a día como en el valor futuro de la vivienda.

8.1. Ruido

• Visita el piso a diferentes horas del día para evaluar tráfico, movimiento de gente y posibles ruidos nocturnos.
• Zonas de ocio, bares o terrazas cercanas pueden afectar al descanso.

8.2. Comunidad y convivencia

• Un edificio tranquilo y bien gestionado aumenta el confort y reduce problemas a largo plazo.
• Fíjate en la limpieza, el mantenimiento y el respeto de normas comunes.

8.3. Servicios y movilidad

• Analiza la conexión con transporte público, colegios, centros de salud y comercios.
• Estos factores son determinantes tanto para tu día a día como para una posible reventa futura.

Preguntas Frecuentes (FAQ)